COMPRA-VENTA DE INMUEBLES

INFORMACION PREVIA

COMPRA A EMPRESA PROMOTORA EN CONSTRUCCION O SOBRE PLANO

Por Ley, las empresas promotoras estan obligadas a cumplir una serie de obligaciones de información y publicidad y tener a disposición del público determinados datos y documentos como:

1. Nombre o Razón Social del Promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil.

2. Planos del Edificio y del inmueble en cuestión, con absoluto detalle de todas las características y tipos y calidades de los materiales.

3. Datos de Inscripción en el Registro de la Propiedad.

4. Precio de venta y forma de pago.

5. Modelo de Contrato de Compra-Venta.

Además de la información facilitada por el promotor debemos verificar que:

1. El promotor es el dueño del solar donde proyecta hacer la obra. En el Registro de la Propiedad.
2. El promotor dispone de todas las Licencias de Construcción y coinciden con la obra que está proyectando. En el Ayuntamiento.
3. El promotor tiene realizada la Declaración de Obra Nueva. En el Registro de la Propiedad.
4. El promotor tiene suscritos los seguros obligatorios de garantía establecidos por la Ley de Ordenación de la Edificación. En el Promotor.
5. El Plan General de Ordenación Urbana no afecta negativamente a la Obra en proyección. En el Ayuntamiento.

Recomendaciones generales:

1. El comprador en ningún caso puede obligarse a asumir el coste de la cancelación de la hipoteca del promotor si no se subroga en dicha hipoteca.
2. Informarse previamente de la experiencia y solvencia de la Promotora.
3. Las cantidades que se entregan a cuenta del precio total del inmueble deben estar garantizadas por aval bancario.

COMPRA DE UN INMUEBLE A UN PARTICULAR

1. Verificar la titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad para conocer si quién nos quiere vender es su legítimo propietario.
2. Verificar si existen cargas en el Registro de la Propiedad. Hipoteca, embargos, etc...
3. El Plan General de Ordenación Urbana no afecta negativamente al inmueble. En el Ayuntamiento.
4. Es recomendable examinar los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

LOS PASOS DE LA COMPRA-VENTA

INMUEBLE EN CONSTRUCCION O SOBRE PLANO

1. Contrato Privado de Compra-Venta.

A la entrega de llaves:

2. Formalización del contrato de compra-venta ante Notario.
3. Subrogación en la hipoteca del Promotor, o constitución de nueva hipoteca o pago al contado sin hipoteca del resto del precio pactado.
4. Abono de los Impuestos Legales (I.V.A. o I.G.I.C. e I.T.P. y A.J.D.)
5. Inscripción en el Registro de la Propiedad.
6. Notificación al Catastro y Ayuntamiento del cambio de titularidad

INMUEBLE A UN PARTICULAR

1. Contrato Privado de Compra-Venta (Señal de Reserva, Contrato de Arras, Compromiso de Compra-Venta, etc... A este primer contrato privado se le denomina de diferentes formas, pero el contenido es muy similar y sus efectos son los mismos).
2. Formalización ante Notario del Contrato Público de Compra-Venta.
3. Constitución de hipoteca si procede.
4. Abono de los Impuestos Legales (I.V.A. o I.G.I.C. e I.T.P. y A.J.D.)
5. Inscripción en el Registro de la Propiedad
6. Notificación al Catastro y Ayuntamiento del cambio de titularidad.

GASTOS E IMPUESTOS COMPRA-VENTA

1. Notario
2. Impuestos

• Primera trasmisión del inmueble: Según la Comunidad Autónoma se abona el 7% de I.V.A.( En Canarias el 5% de I.G.I.C.) y el 0´5 ó 1% del Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales.
• Segundas o ulteriores trasmisiones del inmueble: Según la Comunidad Autónoma, el 6 ó 7% del Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales.

3. Registro de la Propiedad
4. Gastos de Gestoría (si no lo tramita el comprador directamente)

GASTOS E IMPUESTOS HIPOTECA

1. Notario
2. Impuestos: Según la Comunidad Autónoma el 0,5 ó 1% sobre la responsabilidad hipotecaria del Impuesto de Actos Jurídicos.
3. Tasación del Inmueble
4. Comisión de Apertura del Crédito
5. Gastos de Gestoría

PLUSVALIA MUNICIPAL

EL Impuesto Municipal Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido popularmente por Plusvalía Municipal es un impuesto que grava el incremento de Valor teórico del solar donde está enclavado el inmueble urbano desde la última trasmisión por cualquier título de dicho inmueble.

Por Ley, este impuesto es a cargo del vendedor, pues es éste quién se beneficia del incremento del valor que ha experimentado su solar, desde el momento de su adquisición hasta el momento de su venta.

Por la libertad de pactos que establece el Código Civil, comprador y vendedor pueden pactar voluntariamente que la Plusvalía Municipal sea a cargo del comprador.

Hay lugares, como la provincia de Tenerife, que es uso y costumbre, que la Plusvalía Municipal sea a cargo del comprador.

El cálculo difiere de un Ayuntamiento a otro, pues aunque el cálculo es similar a todos, existen algunos Municipios que aplican determinadas bonificaciones.

RECOMENDACIONES UTILES

Cuando compramos un inmueble, generalmente entregamos una cantidad a cuenta del precio total y firmamos un contrato privado de compra-venta, previa a la escritura pública notarial.

Si transcurrido el plazo pactado en el contrato privado, no formalizamos en el Notario la compra, salvo pacto en contrario, perdemos el importe entregado a cuenta.

Por ello, cuando hacemos esa entrega debemos estar totalmente seguros que queremos y poder comprar ese inmueble.

Es importante disponer de una Tasación reciente del inmueble, pues si el valor de la operación es muy superior al valor de tasación, necesitaremos disponer de la diferencia más otra cantidad para los gastos e impuestos. Las Entidades Financieras conceden hipotecas como mucho del 100% del valor de tasación y normalmente sólo conceden el 80%.

Debemos realizar un cálculo del coste total, es decir, del valor de la compra más los gastos e impuestos. Cuando el inmueble se compra y se financia en su totalidad, el importe de gastos más impuestos, excepto la plusvalía municipal, rondan los 600,00 euros por millón. Así, una vivienda que cuesta 60.000,00 euros y se hipoteca por 60.000,00 euros, tiene unos gastos aproximados de 6.000,00 euros.

Si el inmueble está hipotecado por el vendedor, nos pueden interesar las condiciones de su hipoteca y subrogarnos en el mismo. Nos ahorraremos gastos.

Si se trata de una Vivienda de Protección Oficial debemos conocer que tienen un precio máximo de venta, establecido por la Administración. La Entidad financiera nos concederá una hipoteca que no será nunca superior al precio máximo de venta, aunque la tasación a precio libre sea superior.

Si el inmueble está situado en un Edificio en Régimen de Comunidad de Propietarios, debemos informarnos sobre el importe de la cuota de comunidad, si se está cobrando alguna derrama o si está previsto cobrar alguna.  Una consulta al Administrador de la Comunidad nos ayudará mucho en la decisión.

Por último, debemos pactar previamente ciertas condiciones del contrato como:

1. Precio total escriturado.
2. Quién abona los gastos de Notaría, Impuestos y Registro de la Propiedad.
3. Quién abona la Plusvalía Municipal.
4. Plazo para elevar a público la compra-venta
5. El importe de los gastos de cancelación de la hipoteca existente, son a cargo del vendedor.
6. Especificar las indemnizaciones y consecuencias por incumplimiento del contrato.

DOCUMENTOS NECESARIOS PARA LA FIRMA DE LA COMPRA-VENTA

1. Escritura de Propiedad original del inmueble.
2. Ultimo recibo original del Impuesto de Bienes Inmuebles (Contribución).
3. Certificado de Deudas con la Comunidad de Propietarios.
4. Solicitar al Notario que pida verificación registral del inmueble para evitar sustos de última hora con las cargas del Registro de la Propiedad.

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